Invertir en ladrillo es el «plan de pensiones» favorito en España, pero los números han cambiado. Ya no basta con dividir el alquiler entre el precio de compra. Entre la nueva Ley de Vivienda, el ITP y las derramas, la rentabilidad real puede ser muy distinta a la que te cuenta el banco.
En Flake Finance, hemos diseñado este simulador para que compares dos mundos: la compra directa de toda la vida y el Crowdfunding Inmobiliario (PropTech), donde puedes empezar a ser «propietario» desde 100€.
Compara, con las mismas aportaciones, qué estrategia podría acumular más patrimonio en el tiempo.
Este cálculo es orientativo. Ajusta las rentabilidades esperadas para construir un escenario realista.
La rentabilidad real puede variar cada año. En alquiler tradicional influyen ocupación, gastos imprevistos, fiscalidad y mercado local.
El Disclaimer Flake: Esto es una simulación educativa. Los rendimientos pasados no garantizan los futuros y no constituye asesoramiento financiero.
¿Cómo interpretar los resultados de tu simulación?
Para que dejes de ser un «amateur» y te conviertas en un inversor con criterio, nuestra herramienta desglosa tres métricas vitales:
- Rentabilidad Neta (ROI): Lo que te queda después de pagar IBI, comunidad, seguros y mantenimiento.
- Cashflow Mensual: El «dinero limpio» que entra en tu cuenta cada mes tras pagar la hipoteca. Si es negativo, estás poniendo dinero de tu bolsillo para mantener el activo.
- ROE (Rentabilidad sobre Capital Propio): Si usas hipoteca, esta es la cifra que debes mirar. Mide cuánto rinde el dinero que TÚ has puesto (la entrada), no el valor total del piso.
Alquiler Tradicional vs. Crowdfunding: ¿Cuál es para ti?
En Flake democratizamos el conocimiento para que elijas según tu bolsillo:
- Alquiler Tradicional: Requiere una entrada alta (aprox. el 30% del valor del piso), gestión de inquilinos y reparaciones. Es ideal si buscas apalancamiento bancario.
- Crowdfunding (Equito/Civislend): Inversión 100% pasiva. No necesitas hipoteca, no gestionas averías y diversificas tu dinero en varios barrios o ciudades desde tickets mínimos.
Fiscalidad: El «hachazo» de Hacienda en el alquiler
No calcules tu libertad financiera sin contar con el IRPF. En España, los ingresos por alquiler se suman a tu base imponible general.
- Vivienda Habitual: Puedes acogerte a reducciones (del 50% al 90% según la zona y el contrato) sobre el rendimiento neto.
- Plataformas PropTech: Los beneficios suelen tributar como rendimientos del capital mobiliario (entre el 19% y el 28%), de forma muy similar a los dividendos de la bolsa.
¿Qué es una «buena» rentabilidad inmobiliaria en España?
Una rentabilidad bruta media en España ronda el 7%, pero la clave es la rentabilidad neta. Una buena inversión inmobiliaria neta (tras gastos e impuestos) suele estar entre el 4% y el 6%. Si el retorno es menor, quizás te compense más un activo financiero con menos gestión y más liquidez.
¿Cómo influye el ITP en mi inversión inicial?
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el mayor gasto invisible al comprar. Dependiendo de tu Comunidad Autónoma, pagarás entre un 6% y un 11% extra. Es fundamental incluirlo en la calculadora de rentabilidad, ya que de lo contrario estarías sobreestimando tus beneficios reales desde el día uno.
¿Es mejor el alquiler tradicional o el Crowdfunding?
El alquiler tradicional te permite ganar más por el apalancamiento (hipoteca), pero requiere mucho capital y tiempo. El crowdfunding inmobiliario en plataformas como Equito o Civislend es ideal si tienes poco capital, buscas una gestión 100% pasiva y quieres evitar el riesgo de tener un solo inquilino que pueda dejar de pagar.
¿Esta calculadora aplica para el token $FLAKE?
No. Debemos hacer una distinción sanitaria clara: Flake Finance (flake.finance) es una plataforma educativa sobre activos reales y PropTech. El token $FLAKE (IceFlake Finance) es un protocolo DeFi en la red Avalanche. Operan en universos de riesgo opuestos. Nosotros educamos sobre inversión en ladrillo y mercados regulados, no sobre protocolos de yield farming.
¿Qué gastos puedo deducir en mi declaración de la renta?
En España, puedes deducir los intereses de la hipoteca, los seguros de hogar e impago, el IBI, los gastos de comunidad, las reparaciones para la habitabilidad y la amortización del inmueble (un 3% del valor de construcción). Estas deducciones son vitales para reducir el impacto del IRPF en tu flujo de caja.
