En una frase: el crowdfunding inmobiliario y la tokenización permiten acceder al mercado inmobiliario con menos capital que la inversión directa, pero implican estructuras, derechos y riesgos diferentes. En este análisis explicamos cómo funcionan Equito y Civislend, qué recibe el inversor, de dónde procede la rentabilidad, qué garantías existen y qué riesgos debe conocer antes de invertir.
Todavía a gente que piensa que nvertir en ladrillo está reservado a quienes pueden aportar una cantidad importante de dinero, solicitar una hipoteca o asumir la gestión de un inmueble. Sin embargo, desde la aparición de las nuevas plataformas PropTech este escenario ha cambiado: hoy es posible participar en determinadas operaciones inmobiliarias con cantidades mucho menores y gestionar la inversión desde una aplicación.
Pero que la entrada sea más sencilla no significa que el producto también lo sea. Detrás de expresiones como «invertir en inmuebles desde 100 euros» existen estructuras jurídicas, riesgos, comisiones y condiciones de liquidez que conviene comprender antes de aportar dinero.
En este artículo comparo Equito y Civislend, dos modelos diferentes de acceso al mercado inmobiliario, para responder a una pregunta: ¿qué está comprando realmente el inversor y qué puede ocurrir con su dinero si el proyecto no sale como estaba previsto?
Puntos clave:
Equito y Civislend ofrecen dos modelos diferentes que tratan de solventar una parte de los problemas de la inversión inmobiliaria.
La inversión desde importes reducidos no elimina los riesgos inmobiliarios.
En Equito se adquieren derechos económicos vinculados a inmuebles (tokenización), mientras que en Civislend se financia a un promotor a través de un préstamo (crowdlending).
La rentabilidad debe analizarse junto con las comisiones, garantías y liquidez.
La fiscalidad depende de la naturaleza de cada inversión y de los rendimientos obtenidos.
La democratización del ladrillo: Crowdlending vs. Tokenización de rentas
Las plataformas PropTech surgieron para solucionar una barrera existente en el mercado inmobiliario: exigencia de una gran cantidad de capital, tiempo y conocimientos.
Mediante la tecnología, permiten fraccionar determinadas operaciones y gestionarlas online desde cantidades reducidas a través de fórmulas como el Crowlending inmobiliario o la tokenización de derechos económicos. De esta forma, simplifican el acceso, la selección y el seguimiento de las inversiones.
Por este motivo, se considera que “democratizan el ladrillo”: no eliminan sus riesgos, pero reducen la cantidad de dinero necesaria para participar en determinadas operaciones inmobiliarias.
Aunque existen soluciones que facilitan la entrada al mercado inmobiliario, como los fondos de inversión inmobiliarios o las SOCIMIs (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario), las opciones de inversión suelen presentar una serie de desventajas y, tanto el Crowdlending como la tokenización, reducir algunas barreras y hacer de la inversión inmobiliaria algo perfectamente accesible para el público general.
Problemas de la inversión inmobiliaria tradicional
Vía de inversión
Principales desventajas
Inversión inmobiliaria directa
❌Alto capital inicial: normalmente exige una cantidad importante de ahorro o recurrir a financiación (hipoteca).
❌Liquidez prácticamente nula: vender un inmueble puede llevar semanas o meses y conlleva costes.
❌Gestión y mantenimiento: alquileres, reparaciones, impuestos, seguros, inquilinos, etc.
❌Concentración de riesgo: una vivienda o local supone una exposición muy elevada a un único activo y ubicación.
Fondos inmobiliarios
❌Menor control: no decides qué inmuebles compra o vende el gestor.
❌Comisiones: gestión y otros costes pueden reducir la rentabilidad.
❌Riesgo de liquidez: dependiendo del vehículo, pueden existir dificultades o restricciones para reembolsar en determinados momentos.
❌Rentabilidad no garantizada: aunque inviertan en inmuebles, su valor puede caer y pueden sufrir pérdidas.
SOCIMIs
❌Dependencia del mercado bursátil: aunque tengan inmuebles, cotizan y su precio puede verse afectado por bolsa, tipos de interés y sentimiento inversor.
❌Falta de control: el accionista minoritario no decide sobre la estrategia inmobiliaria de la compañía.
❌Volatilidad: el precio de la acción puede alejarse considerablemente del valor de los activos inmobiliarios.
❌Riesgo empresarial: además del riesgo inmobiliario existe el riesgo propio de la sociedad, como el endeudamiento, gestión, estrategia, gobierno corporativo, etc.
Ahora bien, las PropTech han reducido el importe de entrada, pero también han creado productos más complejos de lo que sugieren expresiones como “invertir en pisos desde 100 euros”. Introducen nuevos riesgos.
Por consiguiente, la primera pregunta no debería ser “¿qué rentabilidad puedo conseguir?”, sino:
¿Qué estoy comprando exactamente y quién me debe el dinero si algo sale mal?
Para conocer cómo funcionan las alternativas de inversión que han democratizado la inversión en ladrillo (crowdlending y tokenización de rentas) a continuación te muestro un análisis de ambos modelos a través de dos plataformas relevantes en el mercado español: Civislend y Equito.
Due Diligence de Equito: Modelo de negocio, comisiones y rentabilidad neta esperada
El atractivo de Equito es que una persona puede comenzar con 100 euros, seleccionar una propiedad desde una aplicación y participar económicamente en una operación inmobiliaria sin comprar un piso entero.
La estructura se basa en que el inversor compra tokens vinculados a los derechos económicos de una propiedad. Según su documentación, esos tokens dan derecho a una parte de los ingresos generados por el inmueble (mediante alquiler).
Equito o la sociedad titular de cada activo mantiene la propiedad registral y gestiona el inmueble, mientras que el titular del token no figura necesariamente como propietario directo del piso. Esta circunstancia debe comprobarse en la documentación de cada emisión.
De esta manera, y según la información publicada actualmente por Equito, la plataforma se dedica a gestionar propiedades, alquileres y la distribución de los ingresos correspondientes a los inversores. También señala rentabilidades esperadas procedentes del alquiler y potenciales ganancias de capital.
¿Qué compra el inversor en Equito?
La tokenización divide determinados derechos económicos en unidades digitales. En Equito, cada token puede representar una fracción de estos derechos que surgen de una operación inmobiliaria concreta.
La idea es sencilla: varios inversores aportan capital y reciben una parte proporcional de la renta neta.
Pero el token no debe confundirse automáticamente con:
Una escritura de propiedad.
Una participación directa en el catastro.
Una acción cotizada.
Un depósito garantizado.
Un activo que pueda venderse en cualquier momento.
Por otra parte, la blockchain puede registrar la titularidad o facilitar la trazabilidad de una operación, pero no elimina el riesgo jurídico, inmobiliario, empresarial o de contraparte. Si la sociedad que gestiona el activo tiene problemas, habrá que acudir al contrato, a la estructura societaria y a los derechos concretos del token.
Mi opinión es que la tokenización resulta atractiva para jóvenes que quieren familiarizarse con el mercado inmobiliario sin endeudarse con una hipoteca. Sin embargo, es menos intuitiva que el crowdlending: el inversor debe entender la propiedad del activo, la sociedad titular, el contrato de emisión, las reservas para mantenimiento, la política de recompra y el tratamiento de la plusvalía.
Rentabilidad y comisiones
En la actualidad, Equito publica cifras superiores a 155 propiedades y 39 millones de euros en activos bajo gestión, además de una rentabilidad media anunciada superior al 9,5%.
Pero hay que tener cuidado con la palabra “rentabilidad”.
La rentabilidad anunciada no significa “rentabilidad garantizada” y un inmueble puede generar ingresos por alquiler, pero esos ingresos no se traducen automáticamente a beneficio del inversor. La rentabilidad del inversor dependerá de cómo se haya estructurado la operación, del precio de adquisición de los derechos, de las comisiones y de otros costes.
Las condiciones exactas pueden variar según la emisión, por lo que es necesario consultar su documento de oferta antes de invertir.
Por ejemplo, actualmente Equito indica que no aplica una comisión adicional al comprar tokens: los costes de adquisición, servicio y gestión están incorporados al precio del token. Esto no significa que la inversión esté exenta de costes, sino que parte de ellos no aparece como un cargo separado en el momento de la compra.
En cambio, cuando el inversor vende sus tokens a Equito dentro de un programa de recompra, la plataforma aplica una comisión del 3%. Es decir, un token adquirido por 100 euros se recompraría por 97 euros.
Además, el modelo incluye una comisión del 10% sobre los alquileres por la gestión del inmueble y, en determinadas emisiones posteriores a EQT-0018, Equito declara que retiene una quinta parte (el 20%) de la plusvalía distribuida al inversor cuando se vende la propiedad.
Si quieres calcular la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, puedes utilizar la calculadora que ponemos a tu disposición sin coste algunod esde Flake Finance.
Due Diligence de Civislend: Tipos de proyectos, garantías hipotecarias y plazos de desinversión
Civislend financia principalmente proyectos de suelo, construcción, promoción residencial, reforma, compra y venta de inmuebles, refinanciación y activos terciarios. El inversor no compra una vivienda: concede un préstamo a un promotor y recibe intereses, normalmente con un plazo cerrado y las garantías especificadas en la ficha del proyecto.
Civislend es una Plataforma de Financiación Participativa (crowdlending). Es decir, que conecta a promotores inmobiliarios que necesitan financiación con una gran cantidad de pequeños inversores que prestan dinero para un proyecto inmobiliario concreto.
Una de las ventajas es que, en España, la financiación participativa es una categoría de inversión regulada y Civislend figura en el registro oficial de Proveedores de Servicios de Financiación Participativa de la CNMV con el número 8.
Pero aquí aparece una segunda cuestión importante: estar regulada la plataforma no significa que el proyecto concreto esté garantizado por la CNMV. La propia Civislend advierte expresamente que existe riesgo de pérdida parcial o total del capital, así como riesgo de liquidez.
¿Qué compra el inversor en Civislend?
La fórmula es sencilla: el inversor presta dinero a una sociedad promotora y recibe intereses y la devolución del principal conforme al calendario pactado. No compra una parte de la vivienda ni participa directamente en la plusvalía de la venta.
De esta manera, el retorno de la inversión depende de que:
El promotor complete el proyecto.
El inmueble pueda venderse o refinanciarse.
Existan fondos suficientes para pagar intereses.
Las garantías sean válidas y ejecutables.
El proceso de reclamación o ejecución sea eficaz.
Lo positivo es que la plataforma afirma que cada proyecto pasa por un estudio preliminar, un análisis de viabilidad y la revisión de un comité de riesgos. Entre los criterios que menciona están los fondos propios, el loan-to-value, la cuenta de resultados, las garantías, la experiencia del promotor, la situación jurídica del suelo y la comercialización prevista.
Ese proceso es positivo, pero no olvides que se trata de una evaluación, no un seguro contra el fracaso. Es responsabilidad del inversor obtener sus propias conclusiones.
Por otro lado, Civislend publica proyectos con garantía hipotecaria de primer rango y también puede utilizar fianzas corporativas o pignoración de participaciones de la sociedad matriz.
Pero el error más habitual consiste en pensar: “si hay una vivienda detrás, mi dinero está seguro”. En realidad, la garantía puede mejorar la posición del inversor, pero no asegura la recuperación íntegra ni inmediata.
Rentabilidad y comisiones
Civislend señala actualmente que puedes participar en proyectos inmobiliarios desde 250 euros y con plazos que pueden situarse entre seis y 36 meses, con tipos de interés anunciados que pueden encontrarse aproximadamente entre el 6% y el 12%, aunque las condiciones dependen de cada proyecto.
En cuanto a costes, la plataforma declara no cobrar una comisión de gestión al inversor. Sus tarifas contemplan, no obstante, una comisión de formalización al promotor de entre el 4% y el 8,25% más IVA, según las condiciones aplicables.
Por tanto, los costes corresponden al promotor, pero debe analizarse porque puede influir en el importe neto que recibe y en la estructura financiera del proyecto.
Debido a que no todos los tipos de proyectos son iguales y presentan riesgos diferentes, antes de invertir revisa bien:
Finalidad del préstamo,
experiencia del promotor,
porcentaje de financiación sobre el valor del activo,
licencia,
calendario,
forma de pago de intereses,
vencimiento y garantías.
Para comparar proyectos es útil prestar atención a la TAE el calendario de pagos y la posibilidad de retrasos, no solo el porcentaje nominal.
Riesgos específicos: Liquidez en mercados secundarios y riesgo de promotor inmobiliario
Tal y como te contaba al principio, las soluciones de inversión inmobiliaria que proporcionan las plataformas basadas en la tecnología aplicada al sector inmobiliario (Proptech) pueden proporcionar un alivio a los riesgos y desventajas de la inversión tradicional, pero no logran mitigarlos por completo.
En esta sección, analizo los riesgos a los que te puedes enfrentar y el trabajo previo que debes realizar para tenerlos calculados.
Riesgo de liquidez
Aunque se trate de plataformas que te permiten invertir en inmuebles de forma fraccionada, uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que si necesitas el dinero, es tan fácil como vender tu inversión y recuperarla. Eso funciona relativamente bien en activos que cotizan en mercados líquidos, pero no funciona igual en una inversión inmobiliaria.
Es importante tener presentes cuestiones tales como que el inmueble puede tardar meses en venderse,si la plataforma establece ventanas concretas de recompra, que puede no existir comprador para tu token y que, en determinadas circunstancias, puede ser necesario aceptar un precio inferior al esperado con tal de llegar a un acuerdo de venta.
Por ejemplo, Equito señala que organiza programas de recompra en determinados momentos, permitiendo vender tokens antes de la venta del inmueble. Pero un mecanismo de recompra no debe confundirse con liquidez garantizada.
Por otra parte, en Civislend debes mantener el préstamo hasta el vencimiento, como norma general. La plataforma no ofrece un programa de recompra ni un mercado secundario para que tengas una salida garantizada.
Eso sí, Civislend anuncia que durante los primeros días existe un periodo de reflexión, y el promotor puede cancelar anticipadamente el préstamo si las condiciones del proyecto lo permiten.
En definitiva, el dinero invertido debería considerarse capital que puede permanecer inmovilizado durante un periodo prolongado para evitar sorpresas. Es importante que analices bien tu situación y te preguntes si puedes necesitarlo durante el plazo que pueda durar la inversión.
Riesgo de concentración
Otro de los riesgos es pensar que invertir 100 euros en diez propiedades parece diversificado. Pero podría no serlo realmente si todas las propiedades están:
en el mismo país;
en determinadas ciudades;
orientadas al alquiler residencial;
gestionadas por la misma plataforma;
sometidas a la misma regulación;
expuestas al mismo mercado inmobiliario;
La diversificación no consiste únicamente en tener muchos activos. Consiste en tener activos con diferentes fuentes de riesgo.
En este aspecto, Civislend proporiciona un buen abanico de proyectos sobre suelo urbano para conseguir una mayor diversificación (viviendas, hoteles, oficinals, aparcamientos, etc).
Riesgo de valoración
Una propiedad puede aparecer con una valoración de 300.000 euros, pero eso no significa que alguien vaya a pagar 300.000 euros por ella mañana. El valor de un inmueble depende del mercado y puede cambiar por muchos motivos:
tipos de interés;
evolución del empleo;
oferta de vivienda;
regulación del alquiler;
demanda local;
evolución demográfica;
costes de financiación.
Por eso, a la hora de invertir en inmuebles es importante intentar conocer no solamente el valor estimado del inmueble, sino cómo se ha calculado dicho valor y cómo puede evolucionar.
Riesgo de promotor
El riesgo del promotor es probablemente más importante de lo que parece. Junto con el riesgo de liquidez, podríamos considerarlos los dos riesgos principales.
De hecho, un inversor principiante suele mirar primero el inmueble, pero un analista profesional debería mirar primero al promotor.
¿Por qué? Porque un buen inmueble gestionado por un promotor financieramente débil puede convertirse en una mala inversión.
A la hora de analizar un promotor tienes que preguntarte:
¿Cuántos proyectos ha desarrollado?
¿Ha terminado operaciones anteriores?
¿Tiene litigios?
¿Cuál es su endeudamiento?
¿Tiene patrimonio suficiente?
¿Depende de la venta de viviendas para devolver el préstamo?
¿Qué sucede si las ventas se retrasan seis meses?
¿Tiene financiación bancaria?
¿Qué porcentaje de recursos propios aporta?
La solvencia del promotor es una de las piezas centrales del análisis de riesgo.
Por ejemplo, un solar urbano, por ejemplo, puede parecer valioso, pero su venta puede ser lenta y depender de licencias, planeamiento, demanda y financiación. Una promoción en construcción puede tener un valor inferior al coste invertido si se paraliza.
En el crowdlending inmobiliario es especialmente relevante analizar al promotor. Un proyecto puede ser económicamente viable sobre el papel y fracasar por problemas de ejecución por retrasos administrativos, problemas con licencias, incrementos de costes o necesidad de refinanciación.
En resumen, los impagos son uno de los mayores peligros y suelen estar relacionados con el promotor.
Comparativa Equito vs Civislend
Para que puedas ver la información de un modo más sencillo y decidir si te interesa más decantarte por la Tokenización o el Crowdlending) te presento una tabla comparativa con todos los puntos relevantes de Equito y Civislend.
Característica
Equito
Civislend
Modelo de inversión
Tokenización de derechos económicos vinculados a inmuebles
Crowdlending inmobiliario
Qué recibe el inversor
Rentas periódicas y posible plusvalía por la venta del inmueble
Intereses pactados y devolución del capital al vencimiento del préstamo
Importe mínimo anunciado
Desde 100 euros por token
Desde 250 euros por proyecto
Propiedad registral
Equito mantiene la escritura del inmueble y se encarga de su administración
El inmueble suele pertenecer al promotor o a una sociedad vehículo
Rentabilidad
Renta esperada del 4%-10% anual (9,5% de media) y plusvalía estimada del 1%-5%, según Equito
La plataforma publica proyectos con TIN y TAE concretos; comunica una rentabilidad media orientativa del 10%-13% en proyectos pasados *
Plazo
Aproximadamente 2-9 años según proyecto
Normalmente plazo cerrado, a menudo de 12-24 meses
Liquidez
Recompras periódicas condicionadas a disponibilidad y demanda
Como norma general, el inversor no dispone de una salida anticipada garantizada ni de un mercado líquido para deshacer su inversión cuando quiera.
Garantías
Dependen de la estructura y de cada emisión
Hipoteca, fianza corporativa o pignoración, según proyecto.
Regulación
Hay que analizar bien el contrato de cada emisión
Autorizada por la CNMV (aunque la CNMV no garantiza los proyectos de inversión, sólo la legalidad de la plataforma)
Comisiones
8% sobre fondos recaudados.
10% sobre rentas por gestión.
20% de determinadas plusvalías, desde EQT-0018.
3% en las operaciones de recompra.
La plataforma declara no cobrar comisión de gestión al inversor; cobra al promotor entre el 4% y el 8,25% más IVA de lo financiado, según proyecto
(*) Rentabilidades pasadas no garantizan las futuras.
Fiscalidad PropTech: ¿Quién practica la retención y cómo aparece en tu borrador?
La fiscalidad de las plataformas PropTech en España depende de la naturaleza del rendimiento. Por ejemplo, para una persona física, los intereses derivados de un préstamo, como es el caso de invertir con Civislend, suelen tributar como rendimientos del capital mobiliario e integrarse en la base del ahorro del IRPF.
Además, normalmente no recibes todo el importe porque la plataforma (o el promotor, según el producto que se trate) puede descontar una cantidad para entregársela a Hacienda directamente. Ese descuento se llama retención y funciona como un adelanto del impuesto que tendrás que pagar por esos ingresos.
La documentación de Civislend explica que el promotor practica una retención del 19% sobre los intereses pagados y que esa información se refleja en el borrador de la declaración.
Por ejemplo, si generas 100 euros de intereses y se aplica una retención del 19%, recibirás 81 euros en tu cuenta. Sin embargo, en la declaración de la renta tienes que declarar los 100 euros completos, no solo los 81 que has cobrado. Los 19 euros que no recibiste ya se consideran un pago a cuenta de tus impuestos y se restan después del importe que te corresponda pagar.
Además, esto no significa que puedas ignorar tu declaración. Debes revisar:
Importe bruto de intereses.
Retenciones.
Fechas de pago.
Intereses atrasados o cobrados posteriormente.
Posibles rendimientos negativos.
Certificado fiscal.
La retención del 19% sólo es un pago a cuenta. Si el contribuyente supera el primer tramo de la base del ahorro (que se aplica el tipo del 19%), puede tener que pagar la diferencia al presentar la renta.
¿Y qué ocurre con Equito?
Las rentas obtenidas a través de Equito deben declararse en el IRPF, pero su calificación concreta (por ejemplo, como rendimiento del capital mobiliario) depende de la naturaleza jurídica del token, de las condiciones de cada emisión y de la documentación fiscal proporcionada por la plataforma.
La propia plataforma señala que tanto las rentas periódicas que recibe el inversor como las plusvalías obtenidas están sujetas a tributación según los tipos progresivos aplicables a la base del ahorro.
Además, Equito también practica una retención del 19% sobre los intereses que recibe el inversor y la ingresa en Hacienda mediante el Modelo 123.
La venta o recompra de tokens requiere un análisis separado. En este caso, no debe confundirse con la tributación de las rentas periódicas.
Para determinar correctamente el importe sujeto a tributación también hay que atender a la naturaleza jurídica del instrumento, las condiciones de la emisión y la documentación fiscal proporcionada por Equito. Por ello, antes de presentar la declaración conviene revisar el certificado fiscal de la plataforma y comprobar que los datos aparecen correctamente en el borrador.
Lo más normal es que, cuando vendes tus tokens de Equito, no declares como ganancia todo el dinero que recibes. Generalmente se calcula la diferencia entre lo que obtienes por la venta y lo que te costaron los tokens, teniendo en cuenta, cuando proceda, los gastos directamente relacionados con la operación (como las comisiones pagadas).
Aviso: Este artículo tiene una finalidad exclusivamente informativa y educativa. No constituye asesoramiento financiero ni una recomendación de inversión. La inversión inmobiliaria fraccionada implica riesgos, incluida la posibilidad de perder parte o todo el capital.
José M. Bastida es analista financiero y editor especializado en finanzas y fondos de inversión, con formación del Instituto BME. Con más de 9 años de expe...
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