Comprar un piso ocupado es absolutamente legal en España. El trato es sencillo: adquieres una vivienda por un precio muy inferior al de mercado a cambio de asumir el problema de los okupas que ya viven en ella.
Tanto si te parece una buena idea como si no, es importante saber dónde te metes y conocer las ventajas y desventajas de comprar una vivienda okupada. Eso es precisamente lo que vamos a ver en este artículo.
¿Qué es exactamente la ocupación?
Lo primero que necesitas tener claro es en qué consiste la ocupación, porque te puedes llevar una sorpresa por la diferencia que hay entre lo que podríamos catalogar como varios tipos de ocupaciones.
En todo caso, con carácter general, la ocupación de una vivienda consiste en tomar posesión del inmueble sin el consentimiento de sus propietarios.
Ocupación ilegal
La ocupación no es un término jurídico, por lo que no está incluido dentro del ordenamiento jurídico. En su defecto, la legislación habla de usurpación y de allanamiento de morada.
La usurpación se refiere a la ocupación ilegal de una vivienda que no constituye morada sin el consentimiento de sus propietarios y es un delito, según figura en el artículo 245 del Código Penal.
Por su parte, el allanamiento de morada es el ingreso o permanencia en una vivienda sin autorización del morador. En otras palabras, intentar convertir en propia la vivienda que habita otra persona y que es un delito según el artículo 202 del Código Penal.
La diferencia entre ambas está en lo que se considera una morada, que sería la residencia o domicilio; así como la sede de una empresa.
Ocupación legal
Por otra parte, la ocupación legal de viviendas no existe en España, aunque al no estar tipificado como delito, si hablamos de usurpación en lugar de allanamiento, el proceso legal para el desalojo puede extenderse en el tiempo cuando se trata de familias o personas en situación de vulnerabilidad.
Además, hay que diferenciar entre usurpar una vivienda vacía y lo que se conoce como inquiocupación. Es decir, una persona que ha dejado de pagar el alquiler y se niega a abandonar la vivienda.
En cualquier caso, ningún tipo de ocupación es legal, aunque sí se puede retrasar el desalojo de la vivienda dependiendo del contexto.
Ventajas de comprar un piso ocupado
Con la primera aproximación legal explicada, lo siguiente es tener claro lo que te vas a encontrar al comprar un piso ocupado y empezaremos por las ventajas de esta fórmula para comprar una casa.
Precio reducido
Este es el beneficio más evidente de comprar una casa ocupada. Según datos de Idealista, el precio de una vivienda con okupas puede ser entre un 50% y un 60% inferior a su precio normal.
Se trata de una forma de ahorrar al comprar una casa. No está exenta de riesgos, pero es un ahorro a fin de cuentas.
Alto potencial de revalorización
Una frase muy repetida de los inversores inmobiliarios es que el verdadero negocio está en la compra. ¡Y esto aplica incluso a comprar para alquilar!
La razón es muy sencilla. Si compras barato y consigues echar al okupa, la vivienda se revalorizará inmediatamente hasta su precio normal. En resumen, que puedes tener un activo que vale un 50% del valor al que lo adquiriste.
Esto supone una enorme ventaja y una gran rentabilidad asegurada según cualquier métrica, desde el ROI hasta el ROCE.
Posibilidad de negociación con los ocupantes
Negociar con los ocupas debería ser siempre el punto de partida al comprar una casa ocupada. Nunca sabes cuándo un cambio de interlocutor puede suponer la solución al problema.
Eso sí, prepárate ante la posibilidad de tener que ofrecer algún tipo de compensación para que dejen la vivienda voluntariamente. Y es que, en muchos casos, este suele ser el escollo para solucionar el problema.
Desventajas y riesgos de comprar un piso ocupado
Frente a las ventajas que acabas de ver, adquirir un piso con okupas tiene una serie de riesgos que debes conocer.
Proceso de desalojo prolongado
Si estás buscando una casa para entrar a vivir ya, esta no es la mejor opción. Desalojar una vivienda ocupada puede llevar su tiempo.
De hecho, si el dueño actual está vendiendo la casa es porque no ha podido desalojar al ocupante o porque le urge el dinero. Lo más habitual es una mezcla de la primera y la segunda, pero con un peso mayor por el cansancio del proceso de desalojo.
Daños a la propiedad
Esta es una posibilidad a tener en cuenta, sobre todo si el desalojo no se produce por voluntad del okupa.
El problema es que cuantificar estos daños casi siempre resultará tarea imposible. ¿La solución? Cuenta con que tendrás que realizar una reforma integral de la vivienda antes de poder darle cualquier uso.
Dificultades para obtener financiación
Este es un problema añadido que limita el tipo de personas que pueden comprar pisos ocupados y una de las razones por las que su precio es más bajo.
No todas las entidades van a querer financiar un piso con un okupa. Incluso si lo hacen, el porcentaje de la vivienda a financiar puede estar muy por debajo del 80% que ofrecen habitualmente.
El motivo está en el siguiente punto.
Dificultad de tasación oficial
Para darte la hipoteca, el banco querrá tasar la vivienda y uno de los pasos para hacer una tasación es revisar la casa por dentro. Si está ocupada, ese trámite puede complicarse.
Esto no quiere decir que no se pueda tasar una casa ocupada. Se puede hacer por comparación con otras viviendas, por ejemplo. De lo que puedes estar seguro es de que si el tasador no puede acceder a la casa, el valor de tasación será mucho menor al real y eso afectará a la cantidad que te preste el banco.
Honorarios legales y judiciales
Salvo que consigas un acuerdo extrajudicial para desalojar la vivienda tras la compra, deberás asumir gastos legales para continuar con el proceso de desahucio.
Si vas a comprar, intenta repercutir todos estos costes adicionales en el precio de compra para reducirlo al máximo, porque nunca sabes cuánto te tocará pagar.
Gastos de desocupación
En línea con el punto anterior, también puedes incurrir en gastos de desocupación si terminas recurriendo a una empresa especializada en resolver este tipo de situaciones.
¿Cómo es el proceso de compra de un piso con okupas?
¿Quieres saber a cuánto pueden ascender los gastos por desalojar la vivienda ocupada? La clave está en tener claro cómo funciona el proceso de desalojo, porque el proceso de compra del piso es el mismo que con cualquier otra vivienda. A saber:
- Firmar las arras de la compra del piso ocupado.
- Buscar hipoteca (si la necesitas).
- Firmar la adquisición de la vivienda, donde debe figurar la situación de la vivienda como ocupada, y abonar la compra.
Lo que viene después es lo que cambia, porque no podrás hacer nada en tu casa hasta que desalojes a los okupas.
Legislación sobre la Okupación en España
La legislación española ha ido avanzando para hacer frente al problema de la ocupación, aunque está lejos de los estándares europeos en términos de dureza y rapidez de actuación ante esta situaciones.
La reforma de la Ley de Enjuiciamiento Criminal o nueva ley antiokupas, añade los casos de allanamiento y usurpación a los delitos que se pueden juzgar con un juicio rápido. También se endurecen las penas por ocupación ilegal y desalojos express.
Sin embargo, el Real Decreto-ley 1/2025 prorroga un año más la moratoria antidesahucios, de forma que no se podrá desalojar a las familias y personas en situación de vulnerabilidad.
Como compensación, el Decreto omnibus (Real Decrelo-ley y 1/2025, de 28 de enero) establece un fondo de garantía pública que indemnice a los propietarios por el alquiler que han dejado de percibir y los desperfectos de los okupas y morosos.
Procedimientos legales para el desalojo
El procedimiento para desalojar al okupa empieza por una demanda ante esa situación. Eso iniciará la vía legal para que esa persona abandone la casa. Lo más normal en este punto es que el anterior dueño ya hubiese iniciado el proceso.
A partir de ahí, el proceso dependerá también del tipo de ocupación. No es lo mismo un inquiocupa que una persona que ocupa una vivienda vacía.
Con el inquilino, habrá que requerir formalmente el pago del alquiler para después solicitar el deshaucio, que podría hacerse por la vía del desahucio express.
Este tipo de desahucio también se puede solicitar para ocupación de una vivienda sin contrato de alquiler.
Por supuesto, si durante este proceso se llega a un acuerdo entre las partes, todo quedará resuelto antes.
Responsabilidad por daños a la propiedad
¿Qué pasa con los daños que ocasionen los okupas? La responsabilidad por los daños a la propiedad recae directamente sobre los ocupas. El dueño tiene derecho a una indemnización por los destrozos que ocasionen en la vivienda.
¿Y qué pasa con daños al resto del edificio? Es habitual que los okupas causen daños en el resto del edificio. ¿Quién debe hacerse cargo en ese caso? El artículo 1.910 del Código Civil establece que “el cabeza de familia que habita una casa o parte de ella, es responsable de los daños causados por las cosas que se arrojaren o cayeren de la misma”.
Bajo esta interpretación, el okupa sería el responsable de esos daños. El propietario quedaría libre de los daños que los ocupantes causen.
Sin embargo, recientemente la justicia está haciendo interpretaciones diferentes. Así, la Sentencia nº 2023471/2023 de la Audiencia Provincial de Tarragona de fecha 5/10/2023 establece que puede haber responsabilidad del propietario si no ha intentado evitar la ocupación o ha tratado de desalojar a los ocupantes por medios legales.
Procedimiento para recuperar legalmente una propiedad ocupada
El proceso para recuperar la propiedad empieza por presentar una denuncia ante la Policía, que tendrá un plazo de 24 horas para desalojar a los ocupas.
Si el desalojo no se produce en ese plazo, habría que presentar una demanda de desahucio donde se solicite la entrega inmediata de la vivienda y una fecha para el lanzamiento.
Si la demanda se admite a trámite, se notificará a los ocupantes para que se personen en el juicio y presenten alguna prueba que les capacite para ocupar la vivienda. Si no lo hacen, se dictaría una orden de lanzamiento para el desalojo de la vivienda.
Este proceso se puede extender desde los 6 meses hasta los 2 años, dependiendo de la situación. Por eso, antes de comprar un piso ocupado es interesante contar con un abogado especializado en ocupación para que te ayude.
